토지거래계약 허가제도
국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립과 진행, 합리적인 토지 이용 등을 위하여 토지의 투기적 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역에 대하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정하고, 허가구역 내에서 토지거래계약을 하고자 하는 경우에 허가를 받는 제도
허가구역 지정권자
- 국토교통부장관 : 둘 이상 시ㆍ군 또는 구의 관할구역에 걸쳐 있는 경우
- 도 지 사 : 동일한 시ㆍ군 또는 구안의 일부지역인 경우
- 지정절차
거래계약 허가권자 : 시장ㆍ군수ㆍ구청장
- 절차 및 제출서류
- 거래당사자(매도ㆍ매수자)간 합의에 의하여 공동으로 허가 신청
※ 대리인이 신청시 : 위임장 및 거래당사자의 임감증명서 각 1통 추가 제출
- 제출서류
ㆍ토지거래계약허가신청서
ㆍ농업경영계획서(농지 취득시)
ㆍ임업경영계획서(임야 취득시)
ㆍ토지의 (개발)이용에 관한 계획서
ㆍ토지취득에 필요한 자금조달 계획서
허가대상이 되는 거래
허가구역 안에 있는 토지의 소유권․지상권 등을 대가를 받고 이전․설정하는 계약을 체결하고자 하는 경우
※ 대가 : 금전에 한하지 않으며 물물교환･현물출자 등 금전으로 환산할 수 있는 대물적 변제, 채무인수, 채무변제, 무체재산권 및 영업권의 지급 등도 포함됨
허가기준
실수요성, 이용목적의 적절성 및 면적의 적합성 등에 대하여 시장･군수･구청장이 법령이 정하는 세부기준에 적합여부를 확인하여 허가
토지의 이용의무기간
- 주거용지, 주민복지(편익)시설 : 2년
- 농업･축산업･임업･어업, 대체토지취득 : 2년
- 공익 또는 도시계획 적합사업 시행 : 4년
- 현상보존용 : 5년
※ 토지의 이용의무 : 취득한 날(등기 완료일)부터 발생
※ 이용목적을 변경하고자 하는 경우 이용목적 변경허가를 받아야 함
※ 이용목적변경을 위한 절차가 완료되지 아니하면 당초 이용목적․이용계획과 다른 개발ㆍ전용행위와 관련된 인ㆍ허가 등이 불가함
다만, 농지․임야를 농업․임업경영이 아닌 다른 목적으로 변경하고자 하는 경우 농지법ㆍ산지관리법에 의한 전용허가 또는 전용신고 등이 선행되어야 함
위반시의 조치
- 벌칙
- 근 거 : 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제26조
- 내 용 : 허가 또는 변경허가를 받지 아니하고 토지거래계약을 체결하거나 사위 그 밖에 부정한 방법으로 토지거래계약 허가를 받은 자
- 처 벌 : 2년 이하의 징역 또는 개별공시지지가에 의한 당해 토지의 30%에 상당하는 금액 이하의 벌금
- 이행강제금
- 근 거 : 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제18조
- 내 용 : 이용의무 이행명령을 이행하지 않은 자
- 처 분 : 토지취득가액의 10/100범위 안에서 이행강제금 부과
(이용목적 위반 5%, 불법임대 7%, 미이용 방치 10%)
※ 이행명령이 있은 날을 기준으로 이행될 때까지 매년 1회 부과