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  • 분할혼용방식 도시개발사업 시행자의 구역 외 기반시설 설치 지원 가능 여부2018-11-26
    1 .진행경과 □ 사업 개요 ○ 대상지 현황 - 위 치 : 경기도 ◯◯시 ◯◯동 XXX-X번지 일원 - 면 적 : XXX,XXXm2 - 개발방식 : 「도시개발법」에 따른 도시개발사업 (환지방식) ※ 도시개발사업(환지방식) 추진을 조건으로 20XX년 GB 해제 : 경기도 도시계획위원회 - 도시계획 : 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역 ○ XXX복합단지 조성사업 - 위 치 : ◯◯시 ◯◯동 XXX번지 일원 - 면 적 : X,XXX,XXXm2 (지구 포함) - 사업기간 : 20XX. ~ 20XX. - 총사업비 : X조 X,XXX억원 - 개발계획 : 산업단지 + 융‧복합 지원시설 + 주거시설 - 사업시행자 : 특수목적법인 (◯◯시 + ◯◯도시공사 + 민간사업자) - 개발방식 : 도시개발사업 중 분할 혼용방식 [◯◯지구(환지) + 복합단지(수용)] - 도시계획 : 개발제한구역, 자연녹지지역 (◯◯지구 : 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역) ※ 사업 추진을 위한 GB 해제 물량 배정 시, ◯◯지구와의 연계개발 조건 부여(경기도) 2. 주요내용 및 사전 컨설팅 감사요청 사유 ○ 20XX년 ◯◯지구 GB 해제 이후 도시개발사업(환지방식)을 시행하여야 하나 GB 해제 및 용도지역 상향(자연녹지지역→제1종일반주거지역)에 따른 지가 상승으로 사업성 결여, 사업에 대한 주민 이해부족 등의 장애요인으로 XX여년간 사업 추진 지난 ○ 민관 SPC를 설립하여 GB 해제취락인 ◯◯지구와 연계(분할 혼용방식)한 ‘XXX복합단지 조성사업’ 추진 ○ ‘XXX복합단지 조성사업’과 연계함으로써 ◯◯지구의 주거환경 정비를 도모하고자 하였으나 기반시설 비율을 축소(XX.X%→XX.X%)하여도 사업성이 100% 이하로 산출 - 비례율은 사업 타당성을 나타내는 지표로써, 100%가 넘지 않을 경우 종후 가치가 종전 가치보다 하락함을 의미하며 사업 추진 불가 ○ 환지개발은 시행자가 개발사업만 대행할 뿐 주민이 체비지를 확보하여 비용을 부담하는 방식이므로 비례율이 100% 미만일 경우 개발에 대한 동기부여가 확보되지 않음. 사업시행자 선정과 관계없이 주민의 개발의지 결여로 인해 토지소유자 및 토지 동의율을 충족하지 못할 경우 ◯◌지구 개발사업 추진 불가 사업성 개선 방안 필요 ⇒ 혼용방식 사업구역에서 ‘구역 외 기반시설’ 설치비는 ‘환지구역’과 ‘수용 및 사용구역’의 인구비율 또는 기반시설 수요량을 근거로 분담하나, ◯◌지구에 대해 부담을 절감할 수 있는 방안 모색 ⇒ ◯◌지구에서 부담하여야 할 ‘구역 외 기반시설’에 대해 사업시행자(민관SPC)가 설치 지원함으로써 총 사업비를 절감하는 방안 검토  ‘구역 외 기반시설’ 사업비 절감으로 적정 비례율(100% 이상) 확보 ○ 분할 혼용방식 도시개발사업 시행 시 ‘구역 외 기반시설 사업비’는 ‘환지구역’과 ‘수용 및 사용구역’의 인구비율 또는 기반시설 수요량을 근거로 분담 ○ 「도시개발 업무지침 4-11-4」에 따르면 ‘분할 혼용방식’ 중 ‘구역 외 기반시설 비용’은 환지구역과 수용구역에서 각각 분담하도록 규정되어 있으나, 환지개발의 사업성 개선을 위해 ‘구역 외 기반시설 설치비용 중 환지구역 부담분’ 까지도 사업시행자(공공SPC, ◯◌시 +◯◌도시공사+민간사업자)가 부담할 수 있는지의 여부 3. 검토의견서 ○ 도시개발법 시행령 제43조제3항에 따르면 ‘분할혼용방식으로 도시개발사업을 시행하는 경우에는 각 사업지구에서 부담하여야 하는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조제6호에 따른 기반시설의 설치비용 등을 명확히 구분하여 실시계획에 반영하여야’ 하고, 동법 시행령 제43조제4항에 따르면 ‘혼용방식에 따른 사업시행의 방법 등에 관하여 필요한 세부적인 사항은 국토교통부장관이 정하도록’ 규정하였습니다. - 이에 국토교통부장관 훈령인 도시개발업무지침 4-11-4 (1)에 따르면, ‘상하수도, 진입도로 등 도시개발구역 외 기반시설에 대하여는 인구비율로 수용 및 사용 방식의 전체사업지구와 기반시설 사업비를 분담하되, 동사업의 환지에 따라 이전하는 인구수는 가산하지 아니한다. 다만, 산업 또는 복합용도 등 주택단지가 아닌 개발사업에서의 분담비율은 각 구역에서 유발되는 기반시설 수요량을 별도로 산정하여 분담하게 할 수 있다.’ 고 규정되어 있습니다. - 위와 관련한 국토교통부의 유권해석(2018. 10. 31, 도시정책과-3281)에 따르면, ‘구역 외 기반시설 비용’에 대하여 환지구역 부담분을 사업시행자가 부담하는 것은 해당규정 (도시개발법 시행령 제43조제3항 및 도시개발 업무지침 4-11-4)의 사업비 분담원칙에 부합되지 않을 뿐만 아니라, 환지구역의 사업비를 수용지구의 조성 토지를 공급받는 자 (수분양자)에게 전가시키는 결과가 초래 되는 등 형평성 측면에서도 타당하지 않는다고 판단하였습니다. ○ 이에 도시개발법령, 지침 및 국토교통부 의견 등을 고려해 보았을 때, ‘구역 외 기반시설 설치비용(환지 구역 부담분)’을 사업성에 따라 사업시행자(민관SPC)가 비용을 부담 하는 것은 타당하지 않다고 판단됩니다.
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